Het valt op: het ene na het andere woningbouwproject in gemeente Oisterwijk kan rekenen op bezwaren. Bij de meest langdurende procedures valt bovendien op dat die bezwaren vooraf bekend waren en uiteindelijk door rechters worden erkend. Duidelijk is tot slot, dat door al die vertraging er minder snel woningen worden gebouwd. Is ook hier voorkomen beter dan genezen?

Het is doorn in het oog van de woningzoeker: politici bieden al jaren in hun verkiezingsprogramma aan dat er meer gebouwd moet worden, er zijn afspraken gemaakt voor 1500 woningen in 10 jaar waarvan 35% sociaal, maar dat lukt niet. De woningbouw loopt stevig achter. Er zijn afgelopen jaren wel woningen gebouwd, maar te weinig. En als er gebouwd wordt, worden er minder sociale woningen gebouwd dan is afgesproken. Een inhaalslag is nodig.

Rendement

Bij veel van de bouwplannen waar bezwaren op komen, is de gemeente afgeweken van vastgesteld beleid, worden uitzonderingen gemaakt of werd onvoldoende rekening gehouden met de belangen van omwonenden of bedrijven in de omgeving. De gemeente zoekt de grenzen op van wat van een omgeving verwacht mag (of kan) worden. Het college (burgemeester en wethouders) en de gemeenteraad doen dat niet uit eigen gewin, maar veelal omdat ze projectontwikkelaars gelegenheid willen bieden een hoger rendement uit het project te halen en/of om op eenzelfde bouwlocatie meer woningen te kunnen plaatsen. Dat kan zijn in de gedacht dat meer woningen nodig zijn en/of omdat anders de kosten niet afwegen tegen de baten, en die projecten daarmee financieel onhaalbaar zijn.

Grenzen

Is de strook rechts een parkeerstrook? Zo ja, zijn die parkeerplekken nodig voor winkelbezoekers of voor eigenaren van nog te bouwen woningen? Gemeente en winkeliers zijn het oneens; bezwaar remt de woningbouw (Bron: Google Maps)

Bij dergelijke woningbouwplannen worden  verminderde privacy, beperken parkeermogelijkheden, verhoogde verkeersdrukte, risico op onveilige situaties, geluids- en geuroverlast van industrie en boer, beperkt uitzicht en/of bijvoorbeeld ook vermindering van groen voor lief genomen, ten gunste van meer woningen. Belanghebbenden maken vervolgens bezwaar, gaan in beroep, en de rechter geeft tot slot een oordeel. Bij een gelijk, is het aan de gemeente om de plannen beter te onderbouwen of aan te passen. Past de gemeente de plannen niet of onvoldoende aan, dan volgt opnieuw bezwaar.

Decennia

De Gemeenteraad (daar waar gemeente eigenaar is) en ook grondeigenaren willen een goed rendement behalen uit de grondverkoop. De vraag is of dat lukt met dergelijke langdurige procedures en herhaaldelijke noodzaak tot aanpassen van plannen. Er zijn meerdere projecten bekend die tot driemaal in de gemeenteraad zijn besproken, maar (nog) niet in uitvoering zijn vanwege juist die vooraf vermelde bezwaren. Het gaat al snel om een jaar tot soms wel decennia vertraging. Er worden aanpassingen gedaan, en ook die aanpassingen moeten door ‘de molen’, met opnieuw onduidelijkheid of dat lukt. Duidelijk is dat de woningbouwopgave er niet, en daarmee de woningzoekende er niets mee opschiet.

Opnieuw

Het is overigens niet alleen de gemeente die hierin een rol heeft, en ook zijn het niet altijd bezwaren die voor vertraging zorgen. Het komt ook voor dat – als iedereen uiteindelijk tevreden is – de initiatiefnemer (grondeigenaar of projectontwikkelaar) later alsnog zelf bedenkt opnieuw een aanvraag in te dienen voor aanpassing van een plan, tegen afspraken in en in strijd met eerder weggenomen bezwaren. Bijvoorbeeld met een poging om meer rendement te halen uit de beschikbare grond. Met als gevolg dat alle betrokkenen opnieuw het gehele langdurige proces moeten doorlopen. En niet onbelangrijk, ook in die woningen kan voorlopig niet gewoond worden.

Woningen en spelende kinderen. Daarnaast bedrijven met ook vrachtwagens. Is er dan nog ruimte voor het ‘tussenvoegen’ van een appartementencomplex? (Bron: Gemeente Oisterwijk)

Ellende

Er zijn al heel wat raadsvergaderingen geweest, waarin de beperkte mate van inspraak aan bod kwam. Raadsleden adviseerden om in gesprek te gaan, en niet alleen aan te horen, maar ook te proberen vooraf bezwaren van omwonenden en bedrijven weg te nemen. Als dat niet of onvoldoende gebeurt zitten die omwonenden en bedrijven met ellende: ze krijgen ofwel iets naast zich wat ongewenst of zelfs onmogelijk is, of ze moeten een rechtszaak beginnen. Niet iets waar inwoners en ondernemers op zitten te wachten. Ondertussen worden ze door anderen in de samenleving als boosdoener gezien – zij zouden de woningbouw tegen houden – ondanks dat het hun goed recht is op te komen voor bescherming van hun belangen.

Haalbaar

Terugkijkend zie je bij veel van deze langlopende processen, dat inwoners en ondernemers met lokale kennis vooraf gewaarschuwd hebben voor de beperkingen en bezwaren. Ondanks deze waarschuwingen worden plannen doorgezet, en belanden ze vervolgens in de haast eindeloze draaimolen van politieke, ambtelijke en juridische procedures. Het gevolg is dat de kosten oplopen, de capaciteit bij de gemeente afneemt, en de (sociale)woningbouw niet opschiet.

Er lijkt onvoldoende focus op haalbare projecten die – juist door intensief samenwerken met de omgeving – snel tot een succes kunnen worden gebracht.