Gemeente Oisterwijk geeft het zelf al aan: ‘Voor de locatie Baerdijk-Rodebrugstraat (voormalige Kartonnagefabriek) zijn in het verleden al verschillende plannen ingediend.’ Opnieuw heeft de gemeente nu een bestemmingsplan aanpassing als voorstel opgesteld dat de leegstaande en vervallen bebouwing moet omzetten naar woningbouw. Het wordt – als het doorgaat – wel hoger dan eerder afgesproken.

Sociaal

Het gebied van de kartonfabriek (onder) en de uitbreiding (Boven) waar een nieuw plan voor is opgesteld (Bron: Gemeente Oisterwijk)

Het woningbouwprogramma voorziet in 2 studio’s in het sociale huursegment met een gemaximaliseerde huur (liberalisatiegrens). In de middenhuur zijn 8 grondgebonden woningen en 16 appartementen tot een maximaal huurbedrag van €1.000,- gepland. Daarnaast zijn er 3 dure huurappartementen in het plan opgenomen. Het door de raad vastgestelde gemiddelde van 35% sociale woningbouw zou op 10 uitkomen. dat aantal wordt op dit bouwproject niet behaald en zal elders gecompenseerd moeten worden.

Decennia

In 2020 en 2021 is – nadat eerdere overeengekomen plannen geen doorgang vonden – opnieuw een uitgebreid proces doorlopen om te komen tot stedenbouwkundige kaders voor de herontwikkeling van het terrein. De raad heeft op 18 maart 2021 de kaders vastgesteld. Bij de behandeling van de stedenbouwkundige kaders door de raad is door de wethouder toegezegd verdere afspraken te maken over woningen in het segment midden huur en de hoogte van de huur. Dit is vastgelegd. De ontwikkelaar heeft zijn plannen op basis van de vastgestelde kaders verder uitgewerkt in een concreet bouwplan en een ontwerpbestemmingsplan. De ruimtelijke procedure kan worden opgestart, zo laat de gemeente nu weten.

De locatie is al vele decennia een doorn in het oog van zowel omwonenden als woningzoekenden. Leegstand en vervallen bebouwing zit niemand op te wachten. De eerdere plannen werden echter ofwel niet goedgekeurd door de omgeving (met gegronde bezwaren) en/of gemeenteraad, ofwel door de eigenaren door de jaren heen niet uitgevoerd, deels vanwege een beperkte financiële opbrengst. Ook speelde mee dat na aankoop van een naastgelegen perceel het bouwvlak groter werd.

Afwijkingen

Het appartementengebouw wordt hoger dan opgenomen in de door de raad gestelde kaders. De tweede bouwlaag wordt 6,9 meter hoog in plaats van 6,0 meter. De derde bouwlaag wordt 9,5 meter hoog in plaats van 9,0 meter. De extra hoogte is volgens de gemeente nodig vanwege het hoogteschil in het plangebied. Dit hoogteverschil wordt opgevangen in de parkeerkelder. Het gebouw wordt daardoor in dit nieuwe plan iets hoger dan eerder was ingetekend.

De rijwoningen worden ook hoger. De nokhoogte wordt 9,5 meter in plaats van 8 meter. De extra hoogte is volgens de gemeente nodig om te voldoen aan wettelijke normen uit het Bouwbesluit. Met een lagere maximale hoogte bleek het onmogelijk om de ruimte onder de kap te gebruiken. De gemeente noemt hierbij niet de mogelijkheid te komen tot een woonlaag minder, wat uiteraard zorgt voor mindere financiële opbrengst.

Groen

Bomen worden behouden of vervangen in overleg met het B-team. De bomen aan de Baerdijk hebben op de groene kaart van Oisterwijk een beschermde status als nevenstructuur. De bomen aan de westzijde van de Baerdijk worden, op advies van het B-team, vervangen door nieuwe. Een deel van de bomen moet weg vanwege beperkte wortelgroei, die ontstaat door het aanbrengen van een parkeerkelder. Hiervoor worden vervangende bomen geplaatst.

Parkeren

Ondanks de parkeerkelder, is er voor het aantal nieuwe woningen onvoldoende parkeerruimte. In de Rodebrugstraat is onvoldoende ruimte om alle parkeerplaatsen te realiseren met de reguliere parkeernorm. Bestaande parkeerplaatsen in de directe omgeving kunnen niet worden ingezet voor het project omdat de parkeerdruk daarvoor te hoog is. In het project worden daarom twee parkeerplaatsen voor deelauto’s gerealiseerd. De deelauto’s zijn bestemd voor de bewoners van zowel het appartementengebouw als de grondgebonden woningen. Hiermee wordt het aantal benodigde parkeerplaatsen door de gemeente met 25% beperkt ten opzichte van de normen die gelden in het gebied.

Uiteraard worden de plannen door de gemeente ter inzage gelegd, en kan eenieder die daar belang bij heeft ze inzien en zo nodig bezwaar maken. Daarna zal de gemeenteraad begin 2024 er een klap op kunnen geven.