Op de raadsagenda van 11 april aanstaande staat het Bestemmingsplan Baerdijk-Rodebrugstraat, beter bekend als de kartonnagefabriek. Zal de raad er in slagen om op die datum een einde te maken aan de al 24 jaar durende soap rond deze locatie? PIT Onderzoek dook in de geschiedenis van de Kartonnagefabriek.

Door PIT Onderzoek (Jos van Luyck en Winfried Kleinegris)

De rotte kies van Oisterwijk, zo wordt de kartonnagefabriek aan de Baerdijk vaak genoemd. Deze staat al sinds 2000 leeg, werd niet onderhouden en stortte in 2020 gedeeltelijk in. In 2001 kocht Oisterwijker Patrick aan de Stegge de kartonnagefabriek voor ruim € 360.000. In 2005 verkocht hij de kartonnagefabriek (met de aanliggende woningen, waarvan hij inmiddels ook eigenaar was geworden) door aan Lirema B.V. (een vennootschap van Oisterwijker Aart van Riel) voor € 1,4 miljoen. Op het terrein wilde Arton Projectontwikkeling B.V., de door Lirema ingeschakelde projectontwikkelaar, woningen realiseren, maar daarvoor moest eerst het bestemmingsplan worden gewijzigd. Dat duurde allemaal behoorlijk lang en de projectontwikkelaar van Lirema B.V. ging in 2015 failliet (Lirema zelf trof dit lot ook in 2019). Petrol Vastgoed B.V. (een bedrijf van de Oisterwijkse modemagnaat Pedro van Zon) kocht in 2016 vanuit het faillissement de gronden voor € 560.000,— en is nog steeds eigenaar.

Woningbouwplannen I

De gemeente had deze locatie al heel lang in beeld voor woningbouw. Al in 1964 en 1969 probeerde de gemeente de grond van de kartonnagefabriek aan te kopen, maar zonder succes. Patrick aan de Stegge kwam tot 2005 ook niet tot het bouwen van woningen op die plek omdat omwonenden toen al bezwaar maakten tegen (vooral) de hoogte en massaliteit van de bouw, zoals die toen was opgenomen in het (eerste) nieuwe bestemmingsplan.

Al vele jaren een troosteloze aanblik. Wensen van de eigenaren en kaders van de raad komen niet overeen.

Woningbouwplannen II

Lirema wilde 24 appartementen gaan bouwen. Omwonenden hadden daar bezwaren tegen, maar B&W stelt de raad toch voor om die plannen mogelijk te maken. In de raad reageerde men in november 2006 met de opmerking: “het geeft het gevoel dat het college helemaal niet naar de omwonenden luistert”. Eind 2008 maakte Lirema een nieuwe start door middel van overleg met omwonenden. In 2010 stelde de raad de ‘stedenbouwkundige randvoorwaarden en ontwikkelingskaders’ (zeg maar: de spelregels) vast voor het terrein. Er zouden 7 grondgebonden woningen moeten komen. In oktober 2011 spreekt Lirema echter ineens weer over 14 grote appartementen (met parkeergarage) met een hoogte van 12 tot 15 meter: een plan dat duidelijk in strijd was met de spelregels die de Raad eerder had vastgesteld. Conclusie van het college op 1 november 2011: “de samenwerking met de omwonenden is mislukt”. Desondanks wordt in april 2012 toch een (tweede) ontwerp-bestemmingsplan ter visie gelegd met daarin de mogelijkheid om toch ruim hoger bouwen te bouwen dan door de raad zelf in 2010 vastgesteld. Bezwaren van omwonenden waren vanzelfsprekend hiervan het gevolg. De burgemeester zegde daarop toe om met een aangepast voorstel te komen. Dan is het inmiddels november 2013. De gemeenteraad aanvaardt unaniem een motie, waarin het college opdracht krijgt “om met omwonenden en projectontwikkelaar in gesprek te gaan om te komen tot een bestemmingsplan waarin alle partijen zich kunnen vinden”. In juli 2014 concludeert het door de gemeente voor de uitvoering van de motie ingeschakelde externe bureau dat een gezamenlijke overeenstemming tussen omwonenden en projectontwikkelaar niet mogelijk is. Gevolg: er kan niet verder ontwikkeld/gebouwd worden, wat mede leidt tot het faillissement van projectontwikkelaar Arton in 2015 (en Lirema in 2019).

Woningbouwplannen III

Dan mag Petrol Vastgoed B.V. het – als nieuwe eigenaar – vanaf 2017 proberen. Daarvoor wordt projectontwikkelaar Roozen Van Hoppe uit Haghorst ingeschakeld. Er moeten 54 middeldure (huur tussen € 850 en € 1.150) huurappartementen op de bewuste plek komen, verspreid over twee grote blokken van drie lagen. De omwonenden vinden dit een “grove minachting van het wonen en welzijn van tientallen omwonenden, waarbij klaarblijkelijk het rendement voor de ontwikkelaar doorslaggevend is geweest”. De gemeente komt dan in januari 2020 met een startnotitie die door de raad wordt aanvaard. De startnotitie stelde dat het gehele plan opnieuw moet worden bezien en dat er nieuwe stedenbouwkundige uitgangspunten moeten worden vastgesteld voor dit gebied, nu door een onafhankelijke partij. De mening van de omwonenden wordt daarbij erg belangrijk geacht. Een klankbordgroep, mét daarin omwonenden, komt in september 2020 tot een eenduidig advies. Op basis daarvan komen er nieuwe ‘stedenbouwkundige kaders’: 29 woningen in totaal, verdeeld over 2 dorpswoningen (aan de Kerkstraat), 8 loftwoningen daarachter van maximaal 8 meter hoog aan de Rodebrugstraat, en weer daarachter (richting Vloeiweg) 16 appartementen met drie bouwlagen (9 meter hoog). De gemeenteraad stelt op 18 maart 2021 deze stedenbouwkundige kaders, de nieuwe spelregels dus, formeel vast.

Een nieuw bestemmingsplan

Dan blijft het ruim 2 ½ jaar stil. Begin oktober 2023 stelt B&W een nieuw ontwerp-bestemmingsplan (nummer drie) vast. Dat wordt op 13 oktober 2023 ter visie gelegd. In dat ontwerp wordt echter afgeweken van de door de gemeenteraad in maart 2021 vastgestelde spelregels: het appartementencomplex wordt toch weer hóger (9,1 respectievelijk 11 meter) dan in die kaders aangegeven (8 respectievelijk 9 meter). Maar, zo stelt B&W, die afwijkingen zijn goed gemotiveerd! Wat iedereen al zag aankomen gebeurde: 5 belanghebbenden dienen samen 38 bezwaren (zienswijzen) in. Op 5 maart 2024 stuurt B&W het ontwerp bestemmingsplan naar de raad met een reactie op de ingediende zienswijzen. Acht ervan moeten volgens B&W leiden tot aanpassingen van het oorspronkelijke plan. Opvallend genoeg gebeurt dat níét met de bezwaren tegen de hoogte van het te bouwen appartementencomplex, het grootste bezwaar van de omwonenden gedurende al bijna 25 jaar. Volgens B&W is afwijking in hoogte noodzakelijk “omdat anders de ruimte onder de kap niet gebruikt kon worden”. B&W beroept zich hier op het bouwbesluit. Andere bezwaren hadden betrekking op de toename van de parkeerdruk. B&W blijft echter bij het standpunt dat “op hoofdlijnen voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd kan worden. De parkeeroplossing is daarmee sluitend”. Dit standpunt wordt echter niet nader uitgewerkt. Het is eveneens opmerkelijk dat delen van het perceel na de bouw in eigendom komen van de gemeente, terwijl de wijziging van het bestemmingsplan geen ‘financiële consequenties kent voor de gemeente Oisterwijk”, aldus het college in het raadsvoorstel.

Het nieuwe plan voor de voormalige kartonnagefabriek (rechter helft) en voormalig woonhuis met tuin (linkerhelft). (Bron: Gemeente Oisterwijk)

Parkeren

Tijdens het Raadsplein van 28 maart jl werd het laatste ontwerp-bestemmingsplan met de raads- en commissieleden besproken. Daarbij werden met name vragen gesteld over twee onderwerpen: de parkeerdruk en de stedenbouwkundige kaders welke door de raad in 2021 waren vastgesteld. Nagenoeg alle partijen erkenden dat de parkeerdruk ter plaatse al hoog is en nog zal toenemen, maar er werd genoegen genomen met de mededeling van de projectleider dat alle berekeningen in overeenstemming zijn met de gemeentelijke parkeernormen. Bij de bepaling van de benodigde parkeerplaatsen wordt dan gekeken naar het aantal nieuwe woningen dat gaat worden gebouwd. In het voorstel van B&W wordt daarbij voor het gemak al vooruit gelopen op een kleiner aantal parkeerplaatsen door de aanleg van speciale plekken voor deelauto’s en ook met de netto toename van het aantal woningen: er komen weliswaar 29 nieuwe woningen bij, maar er worden er ook 4 gesloopt, dus zijn er minder plekken nodig, aldus de redenering van B&W. Dat die vier sloopwoningen al langere tijd onbewoond zijn en dus niet bijdragen aan de bestaande parkeerdruk werd niet vermeld. Evenmin werd er veel aandacht besteed aan de gevreesde toename van de parkeerdruk wanneer de illegale parkeerplekken verdwijnen en – na de start van de werkzaamheden – het verlies van de vele parkeerplaatsen op het terrein van het Beekdalpark (voormalig sporthal De Leye). Door de raads- en commissieleden werd met de uitleg van B&W genoegen genomen en er werd voor gepleit om de gemeentelijke parkeernormen binnenkort nog eens integraal tegen het licht te houden.

Grenzen

Wat betreft het tweede punt werd het woord ‘kaders’ door de wethouder en sommige leden uitgelegd als ‘richtlijnen’, waarvan in bepaalde gevallen afgeweken kan worden. Bij afwijking moet de gemeente dat dan wel goed motiveren, zo was de mening. Dat was in oktober door de projectontwikkelaar gedaan aan de omwonenden en dat was in de ogen van het college afdoende. Een en ander verbaast, enerzijds omdat noch in de ‘stedenbouwkundige kaders’, noch in de raadsvergadering waarin deze zijn vastgesteld enig woord is gewijd aan het begrip ‘kaders’ en anderzijds omdat (ook) volgens Van Dale een ‘kader’ iets is dat grenzen stelt, waar – ter wille van de rechtszekerheid – juist níét van afgeweken mag worden. Daarnaast is de vraag gerechtvaardigd of de motivering, die aan de afwijking ten grondslag is gelegd, wel deugdelijk is. Het antwoord op die vraag zal van de kant van de projectontwikkelaar ongetwijfeld volmondig ‘ja’ zijn, maar of de omwonenden er ook zo over denken is nog maar de vraag. Uit de ingediende zienswijzen en hetgeen door een inspreker op 28 maart werd gezegd mag men afleiden dat de omwonenden eveneens zijn uitgegaan van ‘grenzen’ en niet van ‘richtlijnen’ en dan is er al snel sprake van een situatie waarin een van de grondbeginselen van onze rechtsstaat – het rechtszekerheidsbeginsel – bekneld raakt. Deze kaders zijn destijds opgesteld in samenspraak met de omwonenden, die er redelijkerwijs vanuit mochten gaan dat B&W zich aan die afspraken zou houden. Voor veel bewoners zal het een teleurstelling zijn geweest dat die verwachting niet is uitgekomen en voor de Oisterwijkers zal dit eerder een signaal zijn dat hun eventuele inbreng bij soortgelijke initiatieven uiteindelijk weinig zin heeft. De Raad heeft hier als controleur van B&W een bijzondere verantwoordelijkheid.

Op 11 april a.s. is de raad aan zet en die zit in een spagaat: beslist de raad dat B&W het bestemmingsplan verder moet aanpassen om tegemoet te komen aan de bezwaren van de omwonenden, dan zal Petrol Vastgoed minstens haar plannen (en daarmee haar financieel plaatje) moeten herzien. Daarmee zullen – wanneer Petrol Vastgoed B.V. daartoe al bereid zou zijn – weer maanden vertraging gemoeid zijn. Komt de raad níét tegemoet aan de bezwaren, dan ligt een gang naar de Raad van State door de omwonenden voor de hand en sleept deze kwestie zeker nog eens twee jaar door voordat er gesloopt en gebouwd kan gaan worden. De gang van zaken tijdens het raadsplein doet vermoeden dat het laatste scenario het meest aannemelijk is. Oisterwijk zal dan nog wel een paar jaar met de ‘rotte kies’ blijven zitten, tenzij de raad zich op 11 april toch een doortastende tandarts zal tonen.

Lees hier meer berichten van PIT Onderzoek of kijk op PITOnderzoek.nl