Een verhuurder van een pand met meerdere wooneenheden, waarvan een deel reeds onbewoonbaar is verklaard, wil de huur van de overige huurders ook opzeggen. Dat blijkt nog niet zo eenvoudig, zelfs niet onder dwang van de gemeente. De huurders hebben huurbescherming en de opzegging is mogelijk ongeldig. Ook zal allereerst een rechter zich over de zaak moeten buigen.

De woning

De eigenaar van een woning in het buitengebied tussen Oisterwijk en Haaren heeft aan de huurders per brief (zie onder) te kennen gegeven dat zij de woning op 1 december van dit jaar moeten verlaten. In de brief staat dat dit in opdracht is van de gemeente. Het betreft een woning met bijgebouwen waarvan recent een deel door de gemeente onbewoonbaar is verklaard. In dat deel verbleven destijds arbeidsmigranten. Dat deel is op last van de gemeente al leeg. De andere twee delen van de woning worden nog bewoond. Op dat adres verblijven volgens de huurder momenteel nog minimaal 6 bewoners, waarvan er vier bij de gemeente staan ingeschreven. Deze nu bestaande woonsituatie zou ter plaatse niet zijn toegestaan. Ook zijn volgens een van de huurders niet alle faciliteiten op orde die bij een normaal gebruik van een woning behoren. Een van de huurders had een tijdelijk contract, maar dat is na het verloop van de tijdelijke periode automatisch verlengd voor onbepaalde tijd.

Verhuurder

Volgens de verhuurder zijn er afspraken gemaakt met Gemeente Oisterwijk om de huidige situatie op te lossen. ‘Ze hebben mij beloofd om dit samen met mij te gaan doen, in goed overleg, zonder dat we gaan komen in een vervelende juridische procedure.’ Meer informatie wil de verhuurder op dit moment in het lopende proces nog niet geven. De woordvoerder van het college (burgemeester en wethouders) laat weten niet op deze kwestie in te willen gaan vanwege privacy bescherming. Het is dan ook niet mogelijk om te controleren of hetgeen de verhuurder stelt juist is. Saillant detail: de verhuurder heeft in afwachting van de beëindiging, wel aangezegd de huur per 1 december met 5,5 % te willen verhogen, voor de periode na die 1 december.

Juridisch

Indien huurder niet akkoord gaat, moet allereerst de rechter er een klap op geven (Bron: Unsplash.com)

Uit navraag bij een jurist – aan wie onze redactie deze kwestie heeft voorgelegd – blijkt dat de verhuurder niet zonder meer de huur kan opzeggen; of althans de huurders daar niet in mee hoeven te gaan. Uiteraard kan de huur beëindigd worden in goed overleg en wederzijdse instemming, maar indien de huurder niet akkoord gaat, zal uiteindelijk de rechter hierover een uitspraak moeten doen.

De jurist bevestigt dat de tijdelijke huur – zonder tegenbericht – automatisch is omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De opzegtermijn van drie maanden is volgens de jurist ongeldig. Omdat de huurovereenkomst drie jaar heeft geduurd geldt een opzegtermijn van 3 maanden, vermeerderd met een maand voor ieder jaar huur. Daarmee komt de opzegtermijn op totaal 6 maanden. Ook mist volgens de jurist in de opzegbrief de reden van beëindiging. In die brief moet verplicht vermeld worden waarom de huur wordt opgezegd. Zonder die reden, is de brief nietig, en loopt de huur gewoon door.

Ook als de gemeente een dwangsom heeft opgelegd, wil dat nog niet zeggen dat de huurders daarmee moeten instemmen. Een eventuele dwangsom is gericht aan de verhuurder, niet aan de huurder. Het is aan de verhuurder om daar met huurder overeenstemming over te bereiken. Zo niet, kan het zijn dat de huurders blijven, de verhuurder een dwangsom moet betalen, en de situatie alsnog niet is opgelost.

Dat de huurder aan verhuurder moet aantonen dat deze serieus zoekende is, zoals in de brief staat (zie onder), is uiteraard geen verplichting.

Rechter

En zelfs als zouden al deze zaken goed geregeld zijn, dan nog loopt de huur door, zo lang als de huurder niet instemt. Het is zelfs nodig, dat wanneer de huurder niet binnen zes weken (na een juiste opzegging) schriftelijk instemt, de verhuurder naar de kantonrechter stapt, wil hij alsnog tot beëindiging komen. Daarbij komt dat een verhuurder slechts een beperkt aantal gronden kan aanvoeren om tot beëindiging te komen. Of die gronden terecht worden aangevoerd, kan uiteindelijk de rechter afwegen en over beslissen. En tot slot, heeft de huurder recht op verhuis- en inrichtingskosten.

Als de rechter die afweging uiteindelijk maakt, de gronden van verhuurder accepteert, en een besluit neemt de huur te beëindigen, dan zal de rechter ook de opzegtermijn en de kostenvergoeding vaststellen. Verhuurder noch gemeente hebben vervolgens een verplichting om te zorgen voor andere woonruimte. Dat is aan de huurder om zelf te verzorgen. Het kan bij een verzoek aan de rechter wel helpen, als de verhuurder aan huurder vervangende passende woonruimte heeft aangeboden.

Gemeente

Gemeente Oisterwijk laat weten dat zij geen informatie mogen geven over deze specifieke situatie op het betreffende adres. Wel laat de woordvoerder weten: ‘De gemeente is verantwoordelijk voor toezicht en handhaving van ruimtelijke regels en bouwregels. Wanneer sprake is van een strijdige situatie, kan de gemeente handhavend optreden, bijvoorbeeld door het opleggen van een last onder dwangsom, met als doel het beëindigen van de overtreding. Dit kan van toepassing zijn op woonsituaties. Bijvoorbeeld wanneer een pand niet veilig genoeg is, of wanneer bewoning niet is toegestaan.’

Ook de gemeente laat weten dat zij uiteindelijk niet verantwoordelijk zijn voor het voorzien in geschikte vervangende woonruimte. In noodsituaties kijkt de gemeente wel mee wat er mogelijk is. Afgelopen juni was dat het geval, toen na een controle arbeidsmigranten op last van de gemeente per direct hun verblijf moesten verlaten vanwege gevaarlijke situaties (klik).

Een fragment uit de brief die huurders hebben ontvangen.

Uit privacy overweging zijn geen adres en geen namen vermeld. Namen van huurder en verhuurder zijn bij de redactie bekend.