Betaalbare woningen, het kan nog steeds, maar wethouder Eric Logister (D66) heeft zonder duidelijke reden een initiatief tot bouw van 90 nieuwbouwwoningen, waarvan 35% sociaal en 40 % middelduur, geweigerd. Een plan wat bouwklaar op de plank ligt, met grondeigenaren die aan de slag willen, moet het afzien tegen plannen die waarschijnlijk pas over 10 of meer jaar aan bod komen. Beide bijten elkaar niet en de aangeleverde argumenten raken kant nog wal. Hoe krijgt de wethouder zo iets uitgelegd aan de vele woningzoekenden?
PIT Onderzoek dook er in, en komt in onderstaande artikel opnieuw tot de conclusie dat er geen enkele reden is dit tegen te houden.
Eerder al besteedde PIT Onderzoek aandacht aan de grote behoefte aan woningen en met name aan betaalbare woningen in Oisterwijk. Maar bouwprojecten komen in Oisterwijk maar traag op gang, zo lijkt het. Hoe staat het nu met plan/initiatief Buiten Erven aan de noordzijde van de wijk Pannenschuur. Dat voorziet in de bouw van circa 90 woningen, waarvan het grootste deel betaalbaar en middelduur. PIT Onderzoek ging de stand van zaken voor u na.
Buiten Erven
Woningbouwplan Buiten Erven grenzend aan de in aanbouw zijnde villawijk (Ruimte voor Ruimte) en de bestaande bebouwing van Pannenschuur-Noord. De zwarte lijnen markeren de 750-meter onbebouwd ten opzichte van Berkel-Enschot (Bron: Keeris architecten)
Het plan Buiten Erven is een particulier initiatief voor de bouw van circa 90 woningen. Volgens de initiatiefnemer ligt het plan weliswaar in het buitengebied, maar voldoet het verder aan alle beleidsuitgangspunten van de gemeente Oisterwijk. Het sluit ook aan bij bestaande en toekomstige bebouwing in het gebied. En met het plan kan op vrij korte termijn een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de behoefte aan betaalbare woningen in Oisterwijk. Voor de ontsluiting op de Molenbaan is met een van de aanwonenden al een intentieovereenkomst getekend en “na groen licht, gaan we binnen een half jaar bouwen” zo geeft de initiatiefnemer aan. Hij wil daar graag met de gemeente verder over in gesprek. Desondanks is de gemeente afhoudend en wil ze aan de verdere planvorming en uitvoering van plan Buiten Erven geen medewerking verlenen. Raadsleden stelden daarover schriftelijke vragen en vroegen om uitleg.
Bezwaren college
Tijdens de raadsvergadering van 2 februari kwam wethouder Logister met een vrij formeel antwoord. Zowel het provinciaal beleid als het gemeentelijk beleid voor het buitengebied bieden volgens hem geen mogelijkheden voor bouwen in het buitengebied. Tenzij er sprake is van ‘ruimte voor ruimte’ woningen of van maatwerk. Hij gaf aan dat gekeken is naar hoe kansrijk het plan is als maatwerk. Maar de onderbouwing van het plan was naar zijn mening onvoldoende om het aan de provincie voor te leggen. Waarom werd niet duidelijk. Wel was het college bereid om mee te denken met de initiatiefnemer naar wat er wel mogelijk was in het kader van ‘ruimte voor ruimte’ woningen. Daarover worden nu gesprekken gevoerd, aldus de wethouder. Omdat ‘ruimte voor ruimte’ woningen doorgaans villa’s zijn en geen betaalbare woningen, werd in de raad gevraagd na te gaan of splitsing van de betreffende kavels of gebouwen mogelijk is. Dat zegde hij toe, waarbij hij nog wel opmerkte dat het ook de wens van de raad was om dorpen niet aan elkaar te laten groeien. Om dat te voorkomen zou de afstand tussen de dorpen tenminste 750 meter moeten bedragen. Na een reactie uit de raad moest hij toegeven dat dit criterium geen belemmering vormde voor het realiseren het plan Buiten Erven. Het ligt ruim buiten deze grens.
Standpunt Provincie
PIT Onderzoek heeft over het plan Buiten Erven navraag gedaan bij de provincie Noord-Brabant. De provincie stelt zich op het standpunt dat woningbouw in het landelijk gebied in principe mogelijk is, indien die ontwikkeling vanuit “algemeen belang” nodig is. Bijvoorbeeld als uit onderzoek blijkt dat de noodzakelijke woningen niet binnenstedelijk ontwikkeld kunnen worden. En dat is in Oisterwijk het geval, zo blijkt uit de Woonzorgvisie. Om die reden is het ook mogelijk om plan Pannenschuur VI te ontwikkelen, dat maar net buiten de 750 meter grens ligt. In maart deelde de provincie aan PIT mee dat “het plan Buiten Erven nog niet met de provincie is gedeeld”. En dat ook het plan Pannenschuur VI nog niet inhoudelijk met de provincie is besproken. De provincie heeft dus nog geen uitspraak gedaan over de ruimtelijke aanvaardbaarheid omdat de gemeente daar nog niet om heeft verzocht.
Nader overleg
Naar aanleiding van de raadsvergadering vraagt de initiatiefnemer aan de gemeente om nadere informatie over de ruimte voor ruimte mogelijkheden. En naar de randvoorwaarden waaraan moet worden voldaan, zoals een extra betaling van € 150.000 per kavel. Als dat het geval is komen die kosten er bovenop en dat maakt betaalbare woningen onhaalbaar. Een echt antwoord bleef echter uit. Een echt gesprek daarover ook. Naar aanleiding van het verzoek stelt de gemeente zich wel op het standpunt dat woningbouwontwikkeling op de locatie Buiten Erven niet wenselijk is, omdat voor de noordkant van Oisterwijk, ter plaatse van Buiten Erven, een landschappelijke afronding wordt voorgestaan. Die afronding staat nu in het concept Koersdocument Oostflank.
Dit woningbouwplan met circa 90 woningen waarvan 35 % sociale woningbouw en 40 % middeldure woningbouw mag van de wethouder niet doorgaan (Bron: Keeris Architecten).
Koersdocument Oostflank
PIT heeft inzage gehad in de concepten van het koersdocument waarin verschillende scenario’s worden voorgesteld voor plannen en locaties waar uitbreiding van woningbouw wordt voorgestaan. Het definitieve concept Koersdocument Oostflank wordt nog door de gemeenteraad behandeld en de locatie Buiten Erven is daarin geen bouwlocatie. De locatie maakt onderdeel uit van een landschappelijke invulling van de noodkant van Oisterwijk. Maar waarom al daar? Het onderliggend beleid is niet bekend en dat roept de vraag op of de landschappelijke afronding niet wat noordelijker kan liggen. De afstand tussen de dorpen is daarvoor groot genoeg. Bovendien ligt het plangebied ook buiten de grenzen van buurtschap Heukelom en tast het plan het karakter van Heukelom niet aan (zie de nota “Heukelom duurzaam begrensd” die op 28 augustus jl. aan de Raad werd aangeboden).
Gemeenteraad aan Z
Op de keper beschouwd lijken er geen goede argumenten om het plan Buiten Erven af te wijzen. Het voorliggende plan is ook niet in beton gegoten en kan nog worden aangepast. En natuurlijk, de provincie moet nog instemmen en ook de omgevingsdialoog moet nog plaats vinden. Maar verdient het plan Buiten Erven geen reële kans, gezien de grote behoefte aan betaalbare woningen in Oisterwijk? Daarvoor is het wel nodig dat het Koersdocument Oostflank wordt aangepast. Naar verwachting zal het concept begin volgend jaar aan de Gemeenteraad ter goedkeuring worden aangeboden. Die kan een andere keuze maken over wat het belangrijkste is. Het op deze locatie bouwen van 90 woningen waarvan 35% sociaal en 40 % middelduur of daar al de landschappelijke afronding starten en die niet verleggen, ofschoon daar voldoende ruimte voor is. Het laatste woord over het Koersdocument Oostflank is aan de gemeenteraad van Oisterwijk. Die is nu dus aan Z en kan het bouwen van betaalbare woningen in Buiten Erven mogelijk maken. Het kan nog steeds.
Het artikel legden we voor aan betrokkenen. De initiatiefnemer reageerde met “het ziet er goed uit”. Wethouder Logister gaf in een gesprek aan dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Het college vindt Pannenschuur VI met het zoekgebied wel een logische uitbreiding en Buiten Erven niet. Die weloverwogen keuze is vastgelegd in het concept-Koersdocument Oostflank.
